昆山人你真的懂买房吗！（超实用干货）
等楼下的用水高峰过去了再进去洗澡，不代表没有上榜的楼层不好，中间楼层不担心停水停电；当我和朋友讨论房子朝向的重要性时！这都比较忌讳朝北的房子，更何况既不封窗又没有暖气？当你选择朝北的房子时？如果说朝北的房子不好，那么朝南的房子压力也有点大。最差的房间朝向是正西，卫生间最差的朝向是朝西？厨房最糟糕的朝向是朝北，如何判断房子的朝向。
这是一篇超实用的干货文章，实用到买房的时候可以当场掏出来复习。
你真的懂买房吗？
绝大多数人买房，把大部分精力都花在了选择城市、区域、板块、配套上。
这并没有错。
但精力过于倾斜，房子本身可能会被忽略。
而往往有时不太在意的细节，住进去才发觉那是痛苦的根源。
这样的例子我见过太多，所以今天特地说说选房的详细逻辑。
PART.01
你用血汗钱，买了一套70多平的房子。
你选择了第3层，当时你并不知道这个选择的后果。
后来，当你终于熬过了一周的996，一周中只剩下一天的时候，你想幸福地睡到自然醒。
第二天早上6点多，被窗外孩子们的嬉闹声、大爷大妈晨练的音乐声、邻居们互相问好的交谈声吵醒。
第二次换房你选择了33楼，以为这样就可以过上幸福的生活。
天真了。
美滋滋地住进去，不到一年，就吵着要卖掉。
33楼在顶楼，你经常带着一头泡沫和一身沐浴露从浴室里出来，等楼下的用水高峰过去了再进去洗澡。
电梯维修了，你又急着回家，只能爬上33楼，你永远不会忘记自己颤抖的双腿。
刮台风了，你感觉整栋楼都在风中摇曳，当初站在窗前俯瞰全城挥斥方遒的豪气全都没有了，只怕成为全城第一个被风吹倒的房子而上头条。
在这些生活片段中，谁错了？谁都没有错。
唯一的偏差，就是你选错了楼层。
房子越盖越高，选择确实也成了一个难题。
与其等到做出错误的选择才后悔，不如在做出选择之前计划好取舍。
我研究了一下，如何选择楼层，业内有3个共同的规则：
1、总层数的1/3~2/3是最佳选择；
2、结合家中老幼情况做取舍；
3、不选腰线层、不选设备层、不选底商上一层。
这个答案你现在可能没法理解，不过没关系，只需要mark住，有需要的时候逃出来复习一下，大概率可以避免上面的坑。
还有一点需要注意，不代表没有上榜的楼层不好，楼层没有好坏之分，只取决于是否符合需求。
较低楼层适合有老人和小孩的家庭，上下楼方便；中间楼层不担心停水停电，既不压抑也不恐高；较高楼层视野开阔，私密性好，光线充足。
所有选择的本质都是取舍，适合才是最重要的。
PART.02
第二个，容易被忽视的是朝向。
在地段论面前，也许大多数人都认为朝向并不重要。
NO
当我和朋友讨论房子朝向的重要性时，一个听墙角的小伙站起来了：这很重要！绝对重要！
我家正好有一扇朝北的窗户，每年冬天，屋子里都异常寒冷，寒风无缝不入。
这么一想，朝向似乎真的很重要。
如果要把所有朝向排个序，朝北的房子必须在链条的底部，因为冷啊。（如果连为什么冷都要问，那赶紧去家里正在上初中的娃书包里翻一翻，把地理书找出来，看完就懂了）
北方人封窗还有暖气，这都比较忌讳朝北的房子，更何况既不封窗又没有暖气，仅靠着一身正气过冬的南方人？
当你选择朝北的房子时，你确定你不会在冬天呼啸的北风下，瑟瑟发抖吗？就算你受得了，家里有风湿的老人也受得了吗？
如果说朝北的房子不好，那么朝南的房子压力也有点大。
如果阳光直射真的很好，那为什么中国在非洲的留学生都爱在暑假回乡避暑？
太阳太毒了，受不了。
有时，稍微朝东西方向偏一偏，可能会更舒服。
除了这两个朝向的房子，其余的朝向，在我国的地理位置上并没有太大的不同，大部分无非就是早上晒太阳和下午晒太阳的区别。
关于朝向的选择，我也直接把答案放在下面，记不住也没关系，收藏就行，随时可以用。
第一，优选南北通透的房子，冬暖夏凉，缺点是贵。
第二，朝向东南的房子，采光充足，缺点是通风略有不足。
第三，朝向西南的房子，下午采光通风好，缺点是有西晒。
第四，朝向正东的房子，上午太阳光充足，缺点是通风较差。
第五，朝向正西的房子，通风条件好，缺点是夏季闷热，西晒严重。
第六，朝向东北的房子，只能晒到上午的太阳，缺点是冬季日照时间短，不建议考虑。
最后，房屋朝向西北和正北，采光不好，通风不好，夏季闷热，冬天雪藏，真的真的不建议。
想要住的舒服，屋内功能区的朝向也很重要。
客厅的最佳朝向是南北通透，或东南朝向，冬暖夏凉。
卧室的最佳朝向是东南，其次是正南和西南，最差的房间朝向是正西，夏季的阳光直射，无异于铁板烧。
卫生间最差的朝向是朝西，通风不好，容易潮湿。
厨房最糟糕的朝向是朝北。
如何判断房子的朝向？看看你家客厅朝哪个方向。
客厅朝南就是房子朝南，客厅朝北就是房子朝北
但要判断房子的朝向好不好，还不能只看客厅的朝向，还要重点看朝南的卧室多不多。
总之谨记一句：优先选择客厅和主卧朝南向的房子。
PART.03
第三点倒不是说容易被忽略，而是在很大程度上是被误解了。
户型
户型看的是什么？
就是你家里面，客厅、厨房、餐厅、阳台、卫生间、卧室的位置和大小合不合理。
举个例子，当你的书房就在客厅旁边，而你在处理紧急工作时，总是被电视上的综艺节目声打断，你抓狂吗？
当你家厨房只有3m²，连双开门冰箱都放不下，你还觉得户型好吗？
当你在衣橱里准备明天上班穿的衣服时，却发现只剩下一条短裤，其余衣服晾了两周还没干，且散发着一股霉味的时候，你还觉得家里通透吗？
户型的好坏，就是看你家里的每一平地板上，取决于规划的空间是否合适。
标准可以用两个词来概括：声音、通透。
声音很容易理解，就是把一些经常活动的区域放在一边，把你睡觉和思考的区域放在一边。
用行业术语来说，叫做“动静分区”。
里面还有很多细节，就比如南方人更讲究的明厨明卫。
还有广东潮汕老板们大都讲究门不对门，除了风水，这里面还有健康因素。
卫生间本就容易滋生细菌，每一次开关门，细菌都会获得一次传播机会。
一旦卫生间门对着卧室门，会有什么后果呢？
通透，首要就是指房间内的空气应该是流通的，并且应该有窗户对着吹。
如何保证通透？有一种方法：
房间开间一定要宽于进深，极限值是1:1.2；
两房客厅宽度＞3.5m；
100m²以上小三房客厅宽度＞3.8m；
120m²以上客厅宽度＞4m；
记不住就先收藏吧，买房真的用得上。
和房间通透相反的，就是暗间，最好不要选。
怎么着，都得开个窗吧。
PART.04
当你周末被吵醒，绝望地等电梯，绝望地抱紧自己的时候，你不会后悔当初冲动的选择吗？
当你这个从未到过南方的北方人，完成了一天的工作，疲惫地推开门时，地上湿漉漉的水痕，让你踏回家的第一步就摔了个大马哈，晒了两个星期的衣服还有一股霉味，你会后悔吗？
如果我的读者中有女性，且家里没有明厨明卫，你有后悔过吗？
每个人都会变老，每个老去的人身体机能都会衰退，在决定买房的时候，可以多想想未来的自己和家里的TA，哪怕那么一分，难道不好吗？
买房，就像考试。
你买的房子，就是答卷。
80分，看城市、区域、板块、配套；
20分，看楼层、朝向、户型；
没有100分的房子，只有取舍。
但我必须声明：满分20分的房子，还不如前80分及格的房子。
就像鹤岗的房子，价值不如深圳的房子，这是价值共识。
买对房子，更重要的是找对80分。
一 END 一
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