年轻人买房要注意什么？

下面是干货，无水。请放心食用，保证短时间让你明确买房思路。（当然最后实践这一步还是要靠自己的，没有三个月你也不可能选得到适合的房子）另：看过不要错过，点个赞再走呗~~~

年轻人买房，要明确一个中心，两个要点，三个保证。

一个中心，就是边际价值上升；两个要点，就是核心需求，现金为正；三个保证，是保证多问多看，保证产权清晰，保证坚决果断。

下面咱们分点说明。

所谓“一个中心”——边际价值上升——是说：

买房的四个维度》居住、通勤、配套（主要是指教育）享受性、多满足一个条件，其价格差是翻倍上升的；

举例来说，就是：年轻人买房的需求，在没有小孩也不接四个老人同住的时候，其实只有吃喝拉撒，两室一厅一厨一卫，60个平方足够了；这样的房子，就够住了（条件一）；这种房子很多，不问房龄不看朝向不看楼层，也不问位置，如果要置办一套，不会很贵。假设是60万吧。

而要满足通勤条件，如在工作稳定的条件下保证1小时或半小时内从小区门到公司单位门，或在地铁口1公里范围内，这样的房子就要以购房者工作地点或市中心为中心画一个半径在10公里的圆（上述称之为条件二）；此时在满足条件一的情况下，其价格上升为90万到100万，差值在30万到40万。

而在通勤也满足的条件下，要求小区有一个很强的公立幼儿园以及一个市前十的公立小学（条件三），价格上升会直接达到150万~200万，相对于满足条件一、条件二的房子，差值在60万至100万（粗略举例），总之一定会大于40万。

而在配套也满足的条件下，要求户型面积大且方正、四室、南北通透、楼层黄金（六层的二三四层；高层的总楼层数三分之二层到顶层减一层，如12层的9到11层）、小区容积率低（条件四，则价格会直接上升到400万到600万，差值在200万到400万，总之一定大于100万。

也就是说，房子在居住、通勤、配套、享受性，这四个条件满足其一其二，很好找也买得起，但是全都满足，是预算不充足的年轻人完全无法承受的。而反过来说，就是边际需求递减：100万能满足1个维度，150万能满足两个维度；但是再多花100万，到了250万的时候，可能才满足的了三个维度。四个维度的房子，其价格已经是爆表了。

从这一个中心——边际价格上升——可推出两个要点，就是开头说过的核心需求，现金为正。

而核心需求，就是说，在居住、通勤、配套、享受性中，找出不超过满足两个需求的房子，作为置业的首要选择。如居住+通勤，就是成熟区的小户型，两居室；居住+配套，就是学区房，但是离工作地点很远；居住+享受性，就是城郊大户型，但是没小学也没修地铁，需要开车甚至拼车上下班；

但是我个人建议年轻人选 择居住+通勤两个属性的房子。因为第一：没要小孩，学区这东西至少七年内是用不到的；郊区太远，每天通勤1个半小时，会非常疲惫，年轻重在积累，快速让工资翻倍，节约点时间投资自己，或者至少锻炼一下身体都挺好的；其实不和父母住，两局甚至老公房都够住了。郊区将来房子卖不卖的出去咱不好说，市区里的房子至少好租吧。。。用租金来还一下房贷也挺好的。

现金为正，就是说，不要用炒房的思维来买房，用超高杠杆榨干现金流来赌未来房价会大幅度上涨，要保证现金流为正数。这个答案写在2019年6月，地产再怎么能涨，也不能半年涨一半一年翻一倍这种涨法了（当然还是要具体问题具体分析，房价预测这种东西，知乎从来就没准过，不然这么多大神有谁预测出苏州19年春节这一波暴力拉升的行情了？）；什么信用卡循环套现养现金流、P2P借贷、首付贷款这些负摊销的邪术，在15-16还可以，现在再用，一个是现金压力真的过大；二来是扛不住任何风吹草动，万一家里有急事用钱，一分都拿不出来，一般人心理承受不住的。超高杠杆固然可以获得超高收益，但在微弱波动就会把手中筹码洗的一干二净；比如10倍杠杆，波动十分之一全部现金储备就被洗完了，下面就只能跳崖了。建议保证每个月净现金流大于1000（因城而异，保证万一中的万一时，自行车行车上班，每天吃老干妈拌面，这还是可以度日的~~）

再说三个保证。

保证多问多看，顾名思义，就是多看盘；看好了盘也看好了房子后，也要对一个房子问三家以上的中介，问遍左邻右舍，楼上楼下，同层对门。中介为了成交，会两头骗，和房东压价，向购房的年轻人制造恐慌（比如：和房东讲这个价格挂高了，压低带看次数；和购房者讲有很多人都看上了，都要签约了，让购房者赶紧买等等）；甚至隐瞒关键信息，如凶宅，漏水，私改户型等等。这样，多问几个中介，问问左邻右舍，就是为了防止这种情况。

保证产权清晰，其实是承接上一条，就是一定要弄清楚房子的产权情况。比如：房产本在不在房东手里？在银行手里，是按揭贷款没还完，还是房东抵押了？需要还款才能解除抵押吗？还款需要购房者参与吗？有没有离婚而房产本有前妻的姓名？会不会加上共有人？共有人一致同意过户吗？是不是代理人签约而房东本人不在国内？有没有继承税？房产交易中心一般都可以查房屋的抵押情况，但务必找中介问个清楚明白。总之一句话：见人见证，签字画押。也就是说，签订合同之间，一定要是房东本人拿着身份证和房产证的复印件，见到本人，见到身份证和房产本复印件，见到房源核验码；再谈签约的事。

保证坚决果断，就是说，如果房子本身已经看好也确保产权无误了，那就早作决断，一周之内签约，签约后一月之内过户。一切的咨询、建议、参考都应该在你看到心仪的房子的时候到此为止；买下来，它的所有者那一栏写的是你，这是最重要的，至于房子本身是涨是跌，已经不重要了。这样说，是因为房价本身是不可预测的；而且即便有所谓的预测房价的方法，人就会在买房中寄托太多的东西，会让纯粹的居住承载很多不属于它该承载的责任，比如涨价、置换，这都不是买房阶段要考虑的问题，都到了签约阶段再关注房价走势、土地政策这种东西，会让人犹豫不决，然后进退失据，做出不理性的决策。看好它，买下它，就这么简单。

在这里再插一句，本文不包括任何对房价走势的预测。因为我个人认为房价走势是很难预测的。原因有二：其一是房价房价，一城一价，一区一价。上来不说城市，就在那里瞎几把白活一线如何二线如何三线如何，这就是耍流氓。房价的分析，怎么能画个一二三四线就开始大谈特谈，就算是画一个市、一个区都不行，一个区县也得有100个以上的小区，怎么可能看过都没看过就能掐指一算，说得出来未来如何如何。房价的分析，从来都要一个区片一个区片地来，要近距离感受市场情绪，观察市场反应。就算是房企，也得从具体某一个区县的人口、等估计市场容量，从收入分布等一堆参数估计盈利空间，最后还得前期调研；房企都要一区一县分析，知乎这多大神上来就把整个国家都分析了，可能么？

其二是房价的形成机制是非常复杂的问题，远非政策、人口、货币、成交量这些参数就能决定的；其中还掺杂了政府、银行、土地、利率等一大堆的变量，单说利率，它又和财政政策、货币政策、进出口贸易、市场预期等一大堆自变量相关，这些子变量各自又有关联；这些循环相关的参数，如何整合成一个或一组公式，能组合出来估计可以拿诺奖了；所以预测房价这个问题，很难。要是世界上真有把握房价等不动产价格的能力，当年的次贷危机就不会爆发了，至少不会爆发得那么惨烈；因为五大投行的分析能力算是世界金融机构的顶了吧？怎么也比知乎高吧？一个循环做空不是一把赚爆炸。可最后次贷危机后还是爆发了；五大投行都死了一个（有瑞达利欧等少数人当时确实猜到了次贷危机，做空赚了很多）。当然你说是因为智慧不足，还是贪婪超过了智慧这种关乎人性和哲学的问题，咱就不讨论了。

至于对房价走势的看法，请看我的这个回答。（未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？ - 国政委的回答 - 知乎 ////）

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