刚需买房，需要哪“三看”？

只要一说起房价是否会涨，“短期看信贷，中期看土地，长期看人口”这句话会经常被提起。

这句话的大意是：

把握一两年内楼市的涨跌，主要看信贷政策的松紧；

二至四年市场的情况，要看现在的土地供应量；

五年以上的长期市场，要看城市的人口流入趋势；

如今“住房不炒”，但刚需买房，依旧需要关注一些细节问题，需要看以下三个方面：

一、看城市

从大的方面来选择的话，两类城市刚需可以去买。

一是“内生型”，含所有一线和热门二线城市，有特色产业支撑、GDP排在全国20名以前的，如互联网发达的杭州、制造业强劲的苏州。

二是“外溢型”，指核心一、二线城市的周边地区，如北京旁边的燕郊、上海隔壁的昆山，得益于大城市人口和资金的外溢，这些地方的房子可以买。

二、看地段

都说买房看的是地段，那么一个城市，什么样的地段对房子影响比较大呢？

1、交通：地铁、轻轨、高铁、公交等轨交系统是否发达，有地铁的城市，离地铁站500米以内比较好，步行5分钟即可到达地铁站。

2、生活配套：是否离商场、超市、菜市场等近。

3、区域前景：未来政府是否有大的规划，如果不确定规划是否落实，可上网搜索或到当地规划局查找确认。

4、学区教育资源：如果属于学区房（重点小学、初中片区的房源），价格有一定保障。

5、周边环境：是挨着公园还是马路、高架桥、火葬场，前者对于房子来说有一定溢价，而后者会有折价。

好了，说到配套我们来排个序，你认为以下哪些因素对房价影响最大？

1、商业综合体，比如大型商业广场。

2、城市绿肺，中大型是城市公园。

3、幼儿园，小学到初中的配套学区。

4、高科技园区，高新技术开发区。

5、传统工业园区

6、地铁或在建地铁

猜到了吗？答案是4＞6＞3＞1＞2＞5。

高质量的就业人群长远看更具有竞争力，发展机会和收入来源永远是排第一位的，高科技园区往往能带来公共设施和配套的陆续大量投入，而年轻、高质量的就业人群，是升值潜力的最大价值因素。

在这里，小进根据多年的经验想强调一句：远离“超级大盘”。

“超级大盘”有两个特点：一个是开发周期长，另外就是供应量大。

这类楼盘通常处在远郊，周围配套很少，需要从零开始积累人气，不要轻易听信开发商所谓的“未来规划”，即使是真的，往往也需要5年到10年才可基本落实。

总之一句话，这类项目对开发商资金实力要求高，需要具备“造城”的能力，一旦开发商资金遇到问题，容易出现烂尾。

三、看户型和楼层

户型，绝对是影响你日后家居体验最重要因素，也是你在买房的时候，最先要了解的东西。

在攒到首付的钱后，大家是开心的，在看到户型图的时候，大家是懵逼的。

玄关？干湿？朝向？承重墙？这都是啥？户型都不会挑，你还买啥房？

那么问题来了，什么样的户型才是好户型？

1、户型图的简单标识？具体看图解！

有两点大家要注意：

1）承重墙什么时候都不能动！不管是装修还是干啥，都不能动！

2）看户型面积时要以原始图上显示的每个房间的面积为准，否则面积可能存在出入。

2、房屋什么朝向好？

一般户型图的方位都是上北下南左西右东，关于朝向问题，最重要的一点就是向阳，没谁喜欢阴森森的房间。

所以朝向优劣顺序如下：南北>正南>东南>东>西南>北和西。尤其卧室，最好是双卧朝南，不然照不到阳光影响心情。

3、户型要方正

方正的户型不及能够提高房屋面积的利用率，避免不必要的空间浪费。而且在装修的时候也有利于摆放家具和装饰，相对来讲美观度会高。

同时，在风水上，不方正的户型一直都有不吉利的说法（例如缺角的户型会让户主破财）。

4、南北通透很重要

所谓真正的南北通透是指，贯穿客厅南北有窗户能保证空气对流的。

楼层上，住宅买中间及偏上最好。非电梯房比如多层住宅，有“金三银四”之说，3楼和4楼比较舒适。

电梯楼一般以顶层的下一层价格最高，如总楼层是 30 层，则 29 层是同一户型不同楼层中售价最高的，越往下价格越低。

同样价格下，尽量选高楼层的，当然有些城市中间偏上楼层价格是最高，次顶反而便宜不好卖。

从噪音污染角度看，低层噪音、污染受到的影响比较大。例如汽车噪音，通风口噪音、空气污染等都会受到一定的影响。

好了，从城市、到地段，再到户型、楼层，关于选房基本干货要点已经讲完了。

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